بعد ثلاثة أشهر من توليه المنصب، يبدو ممداني في موقع جيد يسمح له بتمرير تجميد للإيجارات يشمل نحو مليوني مستأجر يعيشون في وحدات خاضعة للتثبيت الإيجاري، مع تصويت حاسم مقرر في يونيو. لكن المؤشرات على أي تقدم حقيقي في إصلاح نظام الضرائب العقارية نفسه ما تزال ضعيفة إلى حد محبط، إن كان الإحباط هنا المفردة المناسبة لملف يبتلع المليارات ثم يطالب بالمزيد.
قال جاي مارتن، نائب الرئيس التنفيذي في New York Apartment Association، وهي مجموعة تمثل الملاك: "كان ذلك كثيرًا من خطاب الحملة. الواقع عندما تدخل المنصب يختلف كثيرًا".
إجماع واسع على أن النظام يحتاج إلى إعادة بناء
هناك اتفاق شبه عام، يتجاوز بكثير أوساط العقار، على أن النظام الحالي يحتاج إلى إصلاح شامل. مالكو المنازل، ومدافعو حقوق المستأجرين، وخبراء الميزانيات، وجماعات الحقوق المدنية، وديمقراطيون من الجناح اليساري، وحتى جمهوريون محسوبون على ترامب، يرون بدرجات مختلفة أن الإطار الحالي معطوب. وكثيرون منهم يقولون أيضًا إنه يكرّس تفاوتات عرقية.
حتى المستأجرون، الذين يشكلون نحو ثلثي سكان نيويورك، يدركون أن ارتفاع كلفة الضرائب العقارية ينعكس على الإيجارات، وفق تقرير جديد لـ Community Service Society، وهي مؤسسة بحثية تقدمية تؤيد كلًا من تجميد الإيجارات وإصلاح الضرائب العقارية. هؤلاء المستأجرون كانوا، في نواحٍ كثيرة، القوة التي أوصلت ممداني إلى الفوز في مشهد سياسي تميل كفته غالبًا لصالح ملاك المنازل الأكثر ثراءً.
لكن العقبة الأكبر أمام أي تغيير جذري واضحة وبسيطة، وهي من النوع الذي يجعل كل خطة تبدو رائعة على الورق ثم تصطدم بالحسابات: خفض الضرائب على فئة سياسية واحدة يعني رفعها على فئة أخرى، أو تقليص إجمالي الإيرادات من الضرائب العقارية في وقت تعاني فيه المدينة عجزًا في الميزانية يبلغ 5.4 مليار دولار. والاختلال الذي قال ممداني إنه يريد معالجته، أي تخفيف العبء عن المباني السكنية التي تُفرض عليها معدلات أعلى بكثير من غيرها، يعد من أصعب الملفات حلًا. والسؤال البديهي هنا هو: من سيدفع الفاتورة؟ مالكو المنازل؟ المباني التجارية؟ المرافق؟
قال السيناتور الديمقراطي في الولاية أندرو غوناردس، الذي يمثل جزءًا من بروكلين ويدعم الإصلاح، إن هذه المسائل تشبه لعبة ضغط أزرار لا تنتهي على خير: "عندما تضغط زرًا واحدًا، تضيء زران آخران".
تقول City Hall إنها ملتزمة بإصلاح النظام، وهو أمر يحتاج إلى موافقة في ألباني. لكنها لم تشارك بعد نصًا تشريعيًا مع المشرعين في الولاية، مكتفية بالقول إنه سيُطرح "قريبًا".
وقال المتحدث باسم البلدية جو كالفييلو في بيان: "كما قال العمدة ممداني، فإن نظام الضرائب العقارية لدينا ليس مجرد نظام قديم، بل هو معطوب جذريًا وغير عادل بعمق".
وأضاف: "لوقت طويل، نقل هذا النظام العبء إلى الأسر العاملة والمستأجرين، بينما حمى المصالح الراسخة. ولهذا ستعمل إدارتنا عن قرب مع حلفائنا لدفع حزمة شاملة من الإصلاحات، من شأنها أخيرًا أن تقدم نظامًا عادلًا وشفافًا، يعامل المستأجرين ومالكي العقارات بالكرامة والإنصاف اللذين يستحقونهما".
نظام صُمم لمدينة أخرى
المسألة لا تتعلق فقط بالمباني الخاضعة للتثبيت الإيجاري التي قد تشملها سياسة التجميد. فالنظام الحالي يرفع أيضًا كلفة التطوير السكني الجديد ويزيد تعقيده. والمدينة أصلًا تعاني نقصًا هائلًا في المساكن، يتضح من معدل شغور إيجاري لا يتجاوز 1.4 في المئة. ووفق بعض التقديرات، تحتاج نيويورك إلى ما يصل إلى 500 ألف وحدة سكنية جديدة خلال العقد المقبل لتلبية الطلب.
وتشير دراسة صادرة عن Lincoln Institute of Land Policy إلى أن نيويورك تملك واحدة من أكبر الفوارق في الضرائب العقارية داخل الولايات المتحدة بين المنازل التي يقطنها أصحابها والمباني السكنية متعددة الوحدات. وهذا يعني أن عقارات متقاربة في القيمة السوقية وسعر البيع يمكن أن تواجه فواتير ضريبية مختلفة بصورة صارخة.
خذوا مثالًا واحدًا من جنوب بروكلين. مبنى إيجاري من 42 وحدة في باي ريدج، ومنزل فاخر من ست غرف نوم في ديكر هايتس القريبة، بيع كل منهما في السنوات الأخيرة بنحو 3.2 مليون دولار، وفق تقرير لـ Community Service Society صدر في 2025.
العقاران يشغلان تقريبًا المساحة نفسها من الأرض، كما قُدرت لهما قيم سوقية متقاربة من قبل Department of Finance في المدينة، إذ بلغت 2.9 مليون دولار للمبنى السكني و2.4 مليون دولار للمنزل. ومع ذلك، وصلت فاتورة الضرائب للمبنى إلى 150,700 دولار، أي أكثر من ستة أضعاف فاتورة المنزل.
والنظام الحالي، الذي يعود إلى عام 1981، وُضع لواقع عقاري مختلف تمامًا عن واقع نيويورك اليوم. بعد أزمة السبعينيات المالية، كان مالكو المنازل يغادرون المدينة، وكانت الشقق المشتركة أقل انتشارًا بكثير، ولم تكن أزمة نقص المساكن الناتجة عن النمو السكاني في العقود اللاحقة قد اتخذت شكلها الحالي.
وقال إزيه طومسون، محلل السياسات الأول في CSS: "لقد صُمم لزمن مختلف تمامًا. من الواضح أنه ليس مصممًا لمكان يعاني أزمة سكن وأزمة قدرة على تحمل التكاليف".
محاولات سابقة لم تذهب بعيدًا
كان العمدة السابق بيل دي بلاسيو قد وعد بإصلاح النظام الضريبي المتقادم عندما ترشح في 2013. لكنه لم يحرز تقدمًا يُذكر يتجاوز تشكيل لجنة لدراسة الملف، وقد أصدرت تلك اللجنة مقترحاتها في الأسبوع الأخير من ولايته.
جاء ذلك فيما كانت المدينة تخوض دعوى قضائية، ولا تزال مستمرة، رفعتها ائتلافات من المطورين وجماعات الحقوق المدنية ومالكي المنازل تحت اسم Tax Equity Now New York. ويقول الائتلاف إن النظام غير دستوري. كما يعتقد أن بإمكان المدينة اتخاذ خطوات إدارية لتقليص أوجه عدم المساواة، لكنها لم تفعل ذلك. وبشكل محدد، يقول الائتلاف إن ممارسات التقييم العقاري في المدينة تساهم في إبقاء بعض أكثر العقارات قيمة، مثل الشقق الفاخرة في ما يُعرف بـ Billionaire’s Row في مانهاتن، مقوّمة بأقل من قيمتها الفعلية، وبالتالي تخضع لضرائب أقل من المفترض.
أما العمدة السابق إريك آدامز، فحاول العام الماضي إجراء إصلاح محدود، لكنه فشل في العثور على مشرّع في الولاية يرعى المشروع، وفقًا لـ New York Focus. وكان اقتراحه ضيق النطاق، ولم يكن ليشمل المباني السكنية.
وقال مدير الموازنة شريف سليمان في وقت سابق من هذا العام إن إدارة ممداني ستبني خطة الإصلاح على توصيات لجنة دي بلاسيو. لكن تلك الخطة المرجعية لعام 2021 ركزت بدورها بشكل كبير على معالجة الفوارق بين فئات مختلفة من مالكي المنازل، مثل البيوت المكونة من وحدة إلى ثلاث وحدات، والشقق المشتركة، والملكية التعاونية، ولم تقدم الكثير مما يمكن أن يخفف العبء بصورة ملموسة عن المباني الإيجارية.
وجزء من السبب كان أن دي بلاسيو فرض على لجنته شرطًا صارمًا، وهو ألا تؤدي أي توصية إلى خفض إجمالي ما تحصل عليه المدينة من الضرائب العقارية.
وقال جيمس باروت، العضو في لجنة دي بلاسيو والاقتصادي في The New School’s Center for New York City Affairs: "إذا كنت ستخفض الضرائب العقارية على المباني الإيجارية، فكيف ستعوض تلك الإيرادات؟ لم يكن لدينا حل جاهز لذلك".
ويرى طومسون أن الائتلاف السياسي الذي أوصل ممداني إلى السلطة، والمبني على أحياء يغلب عليها المستأجرون، يفتح فرصة جديدة لإعادة تخيل النظام بما يخدم المستأجرين. أما باروت فيقول إنه كان يعتقد طويلًا أن إصلاح الضرائب العقارية لا يمكن أن يحدث إلا على يد عمدة في نهاية ولايته، لا يكترث كثيرًا بالحسابات السياسية. ثم جاء ممداني، فربما اضطر هذا الافتراض إلى التقاعد مبكرًا.
بيئة مالية لا تساعد على المغامرة
حتى لو توفر الزخم السياسي، فإن البيئة المالية الحالية لا تشجع على أي مغامرة من هذا النوع. ممداني يحاول إيجاد وفورات كافية لسد فجوة الميزانية البالغة 5.4 مليار دولار، وهو ملزم قانونًا بإغلاقها قبل بدء السنة المالية الجديدة في الأول من يوليو.
وقالت آنا شامبيني، نائبة رئيس الأبحاث في Citizens Budget Commission، وهي جهة رقابية على الموازنة: "الاعتقاد السائد هو أن الوقت الأنسب لإصلاح الضرائب العقارية يكون عندما يكون الاقتصاد قويًا والإيرادات تنمو بقوة، بحيث يمكنك دمج الإصلاح مع تخفيض ضريبي. نحن لسنا في تلك المرحلة الآن".
وأي خطة إصلاح شاملة ستحتاج إلى توافق سياسي واسع، لأنها تتطلب موافقة الحاكم والهيئة التشريعية في الولاية. وممداني يطلب بالفعل من ألباني شيئًا كبيرًا آخر، وهو رفع الضرائب على أغنى سكان نيويورك. ورغم علاقته العملية الجيدة مع الحاكمة كاثي هوكول، وهي ديمقراطية أكثر اعتدالًا، فإنها حتى الآن تقاوم هذا المقترح. وكإجراء ضغط، هدد العمدة برفع الضرائب العقارية على الجميع لملء الفجوة المالية في المدينة إذا لم يحصل على زيادات الضرائب على الأثرياء، لكنه يبدو أنه تراجع عن هذا التهديد.
ويبقى سؤال مهم بلا جواب حاسم: إلى أي مدى سينتقل أي خفض في الضرائب العقارية على المباني الإيجارية إلى المستأجرين، وخصوصًا في الشقق ذات الإيجارات السوقية؟ حاولت لجنة دي بلاسيو فهم هذه النقطة عبر تشكيل فرق خبراء، لكنها خلصت إلى أن الشهادات المقدمة لم تثبت بشكل قاطع حجم العبء الذي يتحمله المستأجرون من الضرائب العقارية.
وهذا يضيف تعقيدًا آخر أمام أي محاولة لتخفيف العبء عن العقارات الإيجارية: لا مكافأة سياسية فورية تقريبًا لمن يقرر خوض قضية شديدة الصعوبة كهذه.
الملاك يشعرون أن الهوامش تضيق
في الوقت نفسه، يقول أصحاب المباني الخاضعة للتثبيت الإيجاري، الذين يستعدون لتجميد الإيجارات، إن الوضع القائم يدفع مبانيهم أكثر فأكثر إلى المنطقة الحمراء. ويحتاج هذا التجميد إلى موافقة Rent Guidelines Board، وهي لجنة من تسعة أعضاء تضم الآن في معظمها معينين من قبل ممداني. وقد انطلقت عملية المراجعة السنوية الأسبوع الماضي، ومن المتوقع أن يصوت المجلس نهائيًا في يونيو.
وقال لينكولن إكليس، مالك عقار في بروكلين ونائب رئيس مجموعة Small Property Owners of New York، إن فاتورة الضرائب العقارية على مبناه في كراون هايتس، المؤلف من 14 وحدة ومعظمه خاضع للتثبيت الإيجاري، أصبحت من بين العوامل التي تخنق ميزانيته.
قال إكليس: "لم يعد هناك مال كافٍ لصيانة المكان. السقف يتسرب، والغلاية تعطلت، والأمر يتكرر مرة بعد مرة، والحكومة تضغط علينا".
