La scommessa sugli affitti di Mamdani si scontra con la politica feroce delle tasse sulla proprietà

Nei primi tre mesi del suo mandato, Mamdani sembra messo bene per portare a casa un congelamento degli affitti per circa 2 milioni di inquilini che vivono in case con affitto stabilizzato. Il voto chiave è previsto per giugno. Su un altro fronte, però, la storia è molto meno brillante: sulla revisione del sistema delle tasse sulla proprietà, la città sembra ancora al punto di partenza. E non è un dettaglio, visto che si tratta della principale fonte di entrate di New York e di una delle voci di costo più pesanti per i proprietari di immobili residenziali, che ormai avvertono di essere vicini al baratro finanziario.

“Era molta retorica da campagna elettorale. La realtà, quando entri in carica, è molto diversa.”

Lo ha detto Jay Martin, vicepresidente esecutivo della New York Apartment Association, un gruppo che rappresenta i proprietari. Il quadro, insomma, è quello classico: in campagna tutti promettono una rivoluzione, poi arrivano i conti.

Un sistema che quasi tutti dicono di voler cambiare

Su una cosa, però, c’è un consenso sorprendentemente ampio. Il sistema fiscale della proprietà va rifatto. Lo dicono proprietari di case, attivisti per gli inquilini, esperti di bilancio, gruppi per i diritti civili, democratici di area progressista e persino repubblicani vicini a Trump. Molti sostengono anche che l’attuale impianto riproduca disuguaglianze razziali.

Anche gli affittuari, che rappresentano circa i due terzi dei residenti di New York City, capiscono che tasse elevate sugli immobili finiscono per pesare sui canoni. Lo rileva un nuovo rapporto della Community Service Society, un centro di ricerca progressista che sostiene sia il congelamento degli affitti sia la riforma del sistema property tax. Sono proprio questi elettori, in larga misura, ad aver spinto la vittoria di Mamdani in una città che di solito tende ad ascoltare con maggiore attenzione i proprietari più ricchi.

Il problema, come spesso accade, è la parte meno elegante del discorso: per abbassare le tasse a un gruppo politico bisogna alzare il conto per un altro, oppure ridurre il gettito complessivo in un momento in cui il bilancio cittadino presenta un buco da 5,4 miliardi di dollari. La distorsione che Mamdani ha indicato come priorità, cioè alleggerire il carico sugli edifici residenziali plurifamiliari, tassati a un’aliquota molto più alta rispetto ad altre abitazioni, è tra le più difficili da correggere. E non è affatto chiaro dove andrebbe spostato quel peso: sui proprietari di case? sugli edifici commerciali? sulle utenze? Ottima domanda. Nessuno sembra avere una risposta semplice.

“È una di quelle situazioni in cui, quando premi un pulsante, se ne accendono altri due”, ha detto il senatore democratico Andrew Gounardes, che rappresenta una parte di Brooklyn e sostiene la riforma.

La Casa comunale dice di voler procedere con una revisione del sistema, che però richiede anche l’approvazione di Albany. Finora, però, la bozza di legge non è stata condivisa con i legislatori statali. La città ha detto soltanto che lo farà “presto”.

Secondo il portavoce del sindaco Joe Calvello, il sistema attuale non è solo vecchio, ma proprio rotto.

“Come ha detto il sindaco Mamdani, il nostro sistema delle tasse sulla proprietà non è solo superato: è fondamentalmente guasto e profondamente iniquo”, ha dichiarato in una nota. “Per troppo tempo ha scaricato il peso su famiglie lavoratrici e inquilini, proteggendo interessi consolidati.”

Calvello ha aggiunto che l’amministrazione lavorerà con i suoi alleati per portare avanti un pacchetto completo di riforme, con l’obiettivo di creare finalmente un sistema equo e trasparente, che tratti inquilini e proprietari con la dignità e l’equità che meritano.

Progettato per un’altra città

Le conseguenze del sistema attuale vanno ben oltre gli edifici con affitti stabilizzati che sarebbero toccati da un congelamento. Le tasse sulla proprietà pesano anche sul costo, e sulla complessità, dei nuovi progetti di edilizia in affitto. E New York, va ricordato, sta già combattendo con una carenza abitativa gigantesca, certificata da un tasso di sfitto degli appartamenti fermo all’1,4 per cento. Secondo alcune stime, nei prossimi dieci anni servirebbero fino a 500.000 nuove case per soddisfare la domanda.

Secondo un’analisi del Lincoln Institute of Land Policy, New York City ha una delle maggiori disparità fiscali del Paese tra case abitate dai proprietari e palazzi con appartamenti. Tradotto: immobili con valori di mercato e prezzi di vendita simili possono ricevere bollette fiscali molto diverse.

Un esempio particolarmente eloquente arriva dal sud di Brooklyn.

Un edificio da 42 appartamenti a Bay Ridge e un mansion da sei camere da letto a Dyker Heights sono stati venduti negli ultimi anni per più o meno la stessa cifra: 3,2 milioni di dollari, secondo un rapporto del 2025 della Community Service Society. I due immobili, che occupano più o meno la stessa superficie di terreno, sono stati anche valutati in modo simile dal Department of Finance della città: 2,9 milioni per il palazzo residenziale, 2,4 milioni per la villa. Eppure la tassa sul palazzo, pari a 150.700 dollari, era più di sei volte quella del mansion.

Il sistema attuale risale al 1981 ed è stato concepito per un mercato immobiliare molto diverso da quello con cui devono fare i conti oggi i newyorkesi. Dopo la crisi fiscale degli anni Settanta, molti proprietari di case lasciavano la città, i condomini erano molto meno diffusi e la carenza abitativa alimentata dalla crescita demografica dei decenni successivi non si era ancora manifestata.

“È stato costruito per un’epoca completamente diversa”, ha detto Iziah Thompson, analista politico senior della CSS. “Chiaramente non è pensato per un posto che ha una crisi abitativa e una crisi di accessibilità economica.”

Tanti tentativi, pochi risultati

L’ex sindaco Bill de Blasio aveva promesso di riformare il sistema fiscale antiquato quando si candidò nel 2013. Alla fine fece ben poco oltre a istituire una commissione di studio, che pubblicò una serie di proposte solo nell’ultima settimana del suo mandato.

La discussione arrivò mentre la città affrontava una causa ancora aperta intentata da una coalizione di sviluppatori, gruppi per i diritti civili e proprietari di case chiamata Tax Equity Now New York, che sostiene che il sistema sia incostituzionale. La coalizione afferma che la città potrebbe già agire per via amministrativa per ridurre le distorsioni, ma non lo ha fatto. In particolare, TENNY sostiene che le pratiche di valutazione contribuiscano a sottotassare in modo marcato alcune delle proprietà più costose della città, come i condomini di Billionaire’s Row a Manhattan.

L’ex sindaco Eric Adams ha fatto un tentativo piuttosto tiepido di riforma lo scorso anno, ma non è riuscito a trovare un legislatore statale disposto a presentare il testo, secondo New York Focus. La proposta era molto limitata e non avrebbe coinvolto gli edifici in affitto.

Il direttore del bilancio Sherif Soliman ha detto all’inizio di quest’anno che l’amministrazione Mamdani avrebbe costruito il proprio piano di riforma partendo dalle raccomandazioni della commissione de Blasio. Ma quel progetto del 2021 si concentrava soprattutto sugli squilibri tra diverse categorie di proprietari, come case da una a tre famiglie, condomini e co-op, e offriva ben poco che potesse ridurre in modo significativo il peso fiscale sugli edifici in affitto.

Una ragione era il vincolo imposto dallo stesso de Blasio: qualsiasi soluzione proposta dalla commissione non doveva ridurre il gettito complessivo delle tasse sulla proprietà.

“Se vuoi abbassare le property tax per gli immobili in affitto, come compensi quella perdita di entrate? Non avevamo una risposta pronta”, ha detto James Parrott, membro della commissione de Blasio ed economista del Center for New York City Affairs della New School.

Thompson sostiene che la coalizione politica di Mamdani, costruita soprattutto nei quartieri a maggioranza di inquilini, apra spazio per ripensare il sistema a vantaggio dei tenant. Parrott aggiunge che per anni ha pensato che una riforma del genere fosse possibile solo con un sindaco a fine mandato, libero da pressioni politiche. Poi è arrivato Mamdani.

Un bilancio che non aiuta

Anche ammesso che la volontà politica ci sia, il contesto finanziario non è esattamente favorevole. Mamdani sta cercando di capire dove trovare abbastanza risparmi per coprire un buco da 5,4 miliardi di dollari che è legalmente obbligato a chiudere entro l’inizio del prossimo anno fiscale, fissato per il 1 luglio.

“La teoria comune dice che il momento migliore per una riforma delle property tax è quando l’economia è forte e le entrate crescono bene, così puoi accompagnare la riforma con una riduzione fiscale”, ha detto Ana Champeny, vicepresidente per la ricerca della Citizens Budget Commission, un organismo di vigilanza sui conti pubblici. “Adesso non siamo in quella fase.”

Qualsiasi piano complessivo richiederebbe comunque un accordo politico molto ampio, perché dovrebbe passare sia dal governatore sia dalla Legislatura statale. Mamdani sta già facendo un’altra richiesta pesante ad Albany, con la sua spinta ad alzare le tasse sui newyorkesi più ricchi. Nonostante il buon rapporto di lavoro con la governatrice Kathy Hochul, democratica più moderata, finora lei ha respinto la proposta. Come leva, il sindaco aveva minacciato di aumentare le tasse sulla proprietà per tutti pur di coprire il buco di bilancio se non avesse ottenuto gli aumenti sui redditi più alti, ma sembra aver accantonato l’idea.

Resta poi una domanda molto scomoda: quanto di una riduzione delle tasse sugli edifici in affitto arriverebbe davvero agli inquilini, soprattutto a quelli del mercato libero? La commissione de Blasio provò a capirlo, organizzando panel di esperti, ma dalle testimonianze non emerse una prova conclusiva sulla quota di property tax che finisce davvero sulle spalle dei renter.

Tutto questo rende ancora più complicata qualsiasi offensiva per alleggerire il carico sugli immobili residenziali: ci sarebbe poco guadagno immediato per i politici che decidessero di impantanarsi in una questione così difficile. La politica, notoriamente, ama gli sforzi complessi con benefici poco visibili. Quasi quanto li amano gli elettori.

Intanto, i proprietari di edifici con affitti stabilizzati che si preparano al congelamento dei canoni dicono che lo status quo sta portando sempre più immobili in perdita. Il congelamento dovrà essere approvato dal Rent Guidelines Board, un organismo di nove membri oggi composto in larga parte da nominati di Mamdani. Il processo annuale è partito la scorsa settimana e il voto finale è atteso a giugno.

Brooklyn landlord Lincoln Eccles, vicepresidente del gruppo Small Property Owners of New York, dice che la sua bolletta fiscale pesa molto sul suo edificio da 14 unità a Crown Heights, per lo più soggetto ad affitti stabilizzati.

“Non ci sono abbastanza soldi per mantenere il palazzo”, ha detto Eccles. “Il tetto perde, la caldaia è saltata, e va avanti così. Il governo ci sta spremendo.”