Trois mois après son entrée en fonction, Mamdani paraît bien placé pour décrocher un gel des loyers pour quelque 2 millions de locataires vivant dans des logements à loyer stabilisé, avec un vote clé attendu en juin. En revanche, les signes d’une avancée réelle sur la refonte du système de taxe foncière sont rares. Or c’est pourtant la plus grande source de revenus de la ville, et l’un des postes de coût les plus lourds pour les propriétaires d’immeubles résidentiels, qui préviennent de plus en plus qu’ils approchent du gouffre financier.

« C’était surtout de la rhétorique de campagne », a dit Jay Martin, vice-président exécutif de la New York Apartment Association, un groupe de propriétaires. « La réalité, une fois en fonction, est très différente. »

Il existe pourtant un large consensus, bien au-delà du secteur immobilier, pour dire que le système doit être revu. Propriétaires occupants, défenseurs des locataires, experts budgétaires, groupes de défense des droits civiques, démocrates de gauche et républicains proches de Trump s’accordent largement sur un point : le cadre actuel est défaillant, et beaucoup estiment qu’il entretient des inégalités raciales.

Même les locataires, qui représentent les deux tiers des habitants de New York, comprennent que le coût élevé de la taxe foncière finit par peser sur leurs loyers, selon un nouveau rapport de la Community Service Society, un groupe de recherche progressiste favorable à la fois au gel des loyers et à une réforme fiscale. Ces locataires ont en grande partie porté la victoire de Mamdani dans un paysage politique plus souvent façonné par les propriétaires les plus aisés. Quelle surprise, la démocratie urbaine adore parfois les majorités quand elles votent dans le bon sens.

Mais le principal obstacle à des changements d’ampleur reste le même, implacable et peu élégant : baisser les impôts d’un camp politique suppose de les relever pour un autre, ou de réduire les recettes globales de la taxe foncière au moment même où la ville fait face à un trou budgétaire de 5,4 milliards de dollars. La disparité précise que Mamdani dit vouloir corriger, à savoir alléger la charge qui pèse sur les immeubles d’appartements taxés à un taux nettement plus élevé que les autres logements, est l’une des plus difficiles à résoudre. Impossible, pour l’instant, de savoir où déplacer ce fardeau : vers les propriétaires occupants ? Les immeubles commerciaux ? Les services publics ?

« C’est le genre de dossier où, quand on appuie sur un bouton, deux autres s’allument », a résumé le sénateur démocrate de l’État Andrew Gounardes, qui représente une partie de Brooklyn et soutient la réforme.

La mairie affirme être déterminée à réformer le système, ce qui nécessiterait l’aval d’Albany. Mais elle n’a pas encore partagé de texte de loi avec les élus de l’État, se contentant de dire que cela viendra « bientôt ».

« Comme l’a dit le maire Mamdani, notre système de taxe foncière n’est pas seulement obsolète, il est fondamentalement cassé et profondément inéquitable », a déclaré dans un communiqué le porte-parole du maire, Joe Calvello. « Pendant trop longtemps, il a fait peser la charge sur les familles qui travaillent et les locataires tout en protégeant des intérêts bien installés. »

Il a ajouté : « C’est pourquoi notre administration travaillera étroitement avec nos alliés pour faire avancer un ensemble complet de réformes qui donnera enfin un système juste et transparent, un système qui traite les locataires comme les propriétaires avec la dignité et l’équité qu’ils méritent. »

Un système conçu pour une autre époque

Le problème dépasse de loin les immeubles à loyer stabilisé qui seraient touchés par un gel des loyers. Le système actuel renchérit aussi le coût, et la complexité, des nouveaux projets locatifs. La ville connaît déjà une pénurie de logements massive, illustrée par un taux de vacance locative de seulement 1,4 %. Selon certaines estimations, elle aurait besoin de jusqu’à 500 000 nouveaux logements au cours de la prochaine décennie pour répondre à la demande.

New York affiche l’une des plus fortes disparités de taxe foncière du pays entre maisons occupées par leur propriétaire et immeubles d’appartements, selon une enquête du Lincoln Institute of Land Policy. Autrement dit, des biens de valeur marchande et de prix de vente comparables peuvent se voir imposer des factures fiscales radicalement différentes.

Un exemple particulièrement frappant venu du sud de Brooklyn illustre le problème.

Un immeuble locatif de 42 logements à Bay Ridge et un manoir de six chambres à Dyker Heights, tout proche, se sont vendus ces dernières années à peu près au même prix, soit 3,2 millions de dollars, selon un rapport 2025 de la Community Service Society.

Les deux propriétés, qui occupent à peu près la même surface de terrain, ont aussi reçu des valeurs marchandes similaires de la part du service municipal des finances : 2,9 millions de dollars pour l’immeuble d’appartements, 2,4 millions pour le manoir. Pourtant, la facture de taxe de l’immeuble locatif, à 150 700 dollars, était plus de six fois supérieure à celle du manoir.

Le système actuel, mis en place en 1981, a été conçu pour un marché immobilier radicalement différent de celui auquel les New-Yorkais font face aujourd’hui. Après la crise financière des années 1970, les propriétaires quittaient la ville, les copropriétés étaient bien moins répandues et la pénurie de logements alimentée par la croissance démographique des décennies suivantes n’avait pas encore pris forme.

« Il a été conçu pour un autre temps, complètement », a expliqué Iziah Thompson, analyste principal en politiques publiques à la CSS. « Il n’est évidemment pas fait pour une ville en crise du logement et en crise de l’accessibilité. »

L’ancien maire Bill de Blasio avait promis de réformer ce système vieillissant lors de sa campagne de 2013. Il n’a guère avancé au-delà de la création d’une commission chargée d’étudier le sujet, laquelle n’a publié ses propositions qu’au cours de la dernière semaine de son mandat.

Cela se passait alors que la ville faisait face à une action en justice, toujours en cours, intentée par une coalition de promoteurs, de groupes de défense des droits civiques et de propriétaires, baptisée Tax Equity Now New York. Selon elle, le système est inconstitutionnel. La coalition TENNY soutient que la ville peut prendre des mesures administratives pour réduire les inégalités, mais qu’elle s’y est refusée. Plus précisément, TENNY affirme que les méthodes d’évaluation de la ville contribuent souvent à sous-évaluer de manière spectaculaire certaines des propriétés les plus chères de New York, comme les copropriétés de Billionaire’s Row à Manhattan, ce qui les soumet à une taxation trop faible.

L’ancien maire Eric Adams a tenté une réforme timide l’an dernier, sans parvenir à trouver un élu d’État prêt à parrainer le texte, selon New York Focus. Sa proposition était très limitée et n’aurait pas inclus les immeubles locatifs.

Plus tôt cette année, le directeur du budget Sherif Soliman a indiqué que l’administration Mamdani construirait son projet de réforme à partir des recommandations de la commission de de Blasio. Mais ce plan de 2021 se concentrait lui aussi surtout sur les déséquilibres entre différentes catégories de propriétaires, à savoir les maisons d’une à trois familles, les copropriétés et les coops, tout en ne proposant que peu de choses susceptibles d’alléger réellement la charge des immeubles locatifs.

Une partie de l’explication tient au fait que de Blasio avait imposé à sa commission une règle simple : aucune solution proposée ne devait faire baisser le montant total des recettes tirées de la taxe foncière.

« Si vous voulez baisser la taxe foncière pour les immeubles locatifs, comment compensez-vous cette perte de revenus ? Nous n’avions pas de solution prête à l’emploi », a déclaré James Parrott, membre de la commission de de Blasio et économiste au Center for New York City Affairs de The New School.

Thompson estime que la coalition politique de Mamdani, appuyée sur des quartiers où vivent surtout des locataires, ouvre de nouvelles possibilités pour repenser le système au bénéfice de ces derniers. Parrott, lui, dit qu’il a longtemps pensé qu’une réforme de la taxe foncière ne pouvait aboutir qu’avec un maire en fin de mandat, largement libéré des calculs politiques. Jusqu’à Mamdani, donc.

Un environnement budgétaire peu coopératif

Si la volonté politique existe peut-être, le contexte financier, lui, est franchement mal choisi. Mamdani peine à trouver assez d’économies pour combler un déficit budgétaire de 5,4 milliards de dollars qu’il est légalement tenu de résorber, alors que le prochain exercice fiscal doit commencer le 1er juillet.

« L’idée générale veut que la réforme de la taxe foncière soit la plus probable lorsque l’économie est forte et que les recettes augmentent vigoureusement, ce qui permet d’associer la réforme à une baisse d’impôt », a expliqué Ana Champeny, vice-présidente de la recherche au Citizens Budget Commission, un organisme de surveillance budgétaire. « Nous n’en sommes pas là. »

Toute réforme d’ensemble devrait obtenir un large consensus politique, puisqu’elle requerrait l’approbation de la gouverneure et de la législature de l’État. Mamdani formule déjà une autre demande majeure auprès d’Albany, en réclamant une hausse d’impôts pour les New-Yorkais les plus riches. Malgré la bonne relation de travail affichée par Mamdani avec la gouverneure Kathy Hochul, démocrate plus modérée, celle-ci a jusqu’ici résisté à cette proposition. Comme moyen de pression, le maire a menacé de relever la taxe foncière pour tout le monde afin de combler le trou budgétaire de la ville s’il n’obtenait pas ces hausses d’impôts d’État, mais il semble depuis avoir reculé sur cette idée.

Reste une question essentielle : dans quelle mesure une baisse de taxe foncière pour les immeubles locatifs finirait-elle vraiment par se répercuter sur les locataires, surtout ceux du marché libre ? La commission de de Blasio avait tenté d’éclaircir ce point en réunissant des panels d’experts, sans parvenir à obtenir de témoignages concluant clairement sur la part de taxe supportée par les locataires.

Autrement dit, une réforme compliquée de plus, avec peu de récompense politique immédiate pour ceux qui accepteraient de s’y frotter.

Pendant ce temps, les propriétaires d’immeubles à loyer stabilisé qui redoutent un gel des loyers affirment que le statu quo met de plus en plus leurs bâtiments dans le rouge. Ce gel devra être approuvé par le Rent Guidelines Board, un comité de neuf membres désormais composé en grande partie de personnes nommées par Mamdani. Le processus annuel a débuté la semaine dernière, et le vote final est attendu en juin.

Brooklyn, fidèle à ses drames immobiliers, fournit déjà ses témoins.

Lincoln Eccles, propriétaire à Brooklyn et vice-président du groupe Small Property Owners of New York, dit que sa facture de taxe foncière alourdit les charges de son immeuble de 14 logements à Crown Heights, dont la plupart sont à loyer stabilisé.

« Il n’y a plus assez d’argent pour entretenir l’immeuble », a-t-il dit. « Le toit fuit, la chaudière est morte, c’est problème sur problème et le gouvernement nous serre de tous les côtés. »