住房承诺先行，税制改革却卡住

Mamdani上任才三个月，眼下看起来，他更接近为约200万住在租金稳定住房里的租客拿到一次租金冻结。相关关键投票定在6月。不过，关于纽约市最庞大财政来源之一、也是住宅房东最大成本之一的房产税体系改革，他几乎没有拿出像样进展。房东们则一边抱怨，一边警告自己快被财务现实压垮了。

纽约公寓协会执行副总裁Jay Martin说：“竞选时说得很多。真到了办公室，现实完全不一样。”这话听上去像是政治版的天气预报，通常不太让人惊讶，但总有人还是会被淋到。

大家都说该改，只是没人喜欢改法

围绕房产税改革，纽约各方几乎形成了罕见共识。房主、租客倡导者、预算研究者、民权团体、偏左民主党人，甚至亲特朗普的共和党人，大体都认为现行制度该修。很多人还指出，这套体系延续了种族不平等。

社区服务协会最新报告也提到，租客同样明白房产税成本最终会体现在房租里。纽约市约三分之二居民是租客，而正是这些租客在政治上推动了Mamdani获胜。可问题也正出在这里。这个政治联盟，长期以来并不总是由更富有的房主说了算。

真正的难题是，想给某个群体减税，就得让另一个群体多承担，或者在已经有54亿美元预算缺口的情况下少收总税额。Mamdani提出要缓解的重点之一，是降低公寓楼承受的税负。可这些楼本来就按远高于其他住宅的税率征税。税负如果往下挪，最后落到谁身上，目前并不清楚。房主？商业楼？公用事业？每个答案都足够让人头痛。

支持改革的民主党州参议员Andrew Gounardes说：“这就是那种你按下一个按钮，另外两个按钮就会亮起来的事情。”

市政厅表示会推动全面改革，这项改革还需要奥尔巴尼批准。不过，到目前为止，市府还没有把法案文本交给州议员，只说会“很快”提交。

Mamdani的市长发言人Joe Calvello在声明中说：“正如Mamdani市长所说，我们的房产税体系不只是过时，而是根本性失灵，而且极不公平。长期以来，它把负担转嫁给工薪家庭和租客，却保护了根深蒂固的既得利益。”

他还表示，政府将与盟友合作推进一揽子改革，建立一个“公平、透明”的体系，让租客和业主都得到应有的尊重与公平。

这套税制，是为另一个纽约设计的

房产税问题的影响远不止于可能被冻结租金的租金稳定楼宇。现行制度还抬高并增加了新建租赁项目的复杂度。纽约市本就深陷住房短缺，当前租赁空置率只有1.4%。按一些估算，未来十年还需要多达50万套新住房，才能勉强跟上需求。

根据林肯土地政策研究所的调查，纽约市在自住房和公寓楼之间的房产税差异，全美都算最夸张之一。也就是说，市场价值和成交价格差不多的物业，税单却可能完全不是一个量级。

社区服务协会2025年报告里有个南布鲁克林的对照案例，很能说明问题。

贝瑞奇一栋42户出租楼，和附近Dyker Heights一栋六卧豪宅，近年售价都约为320万美元。两处占地面积也差不多。市财政局给出的评估值也接近，出租楼约290万美元，豪宅约240万美元。可前者的房产税高达15.07万美元，是后者的六倍多。

这套税制制定于1981年，针对的是一个截然不同的房地产市场。20世纪70年代财政危机之后，房主大量离开城市，公寓和共管公寓远没有如今普遍，而后来由人口增长推高的住房短缺问题，当时还没有成型。

CSS高级政策分析师Iziah Thompson说：“它完全是为另一个时代设计的。显然，它不是为一个住房危机、可负担性危机并存的地方准备的。”

改革老话题，结果一再卡壳

前市长Bill de Blasio在2013年竞选时也曾承诺改革这套老旧税制。但他几乎没有推进实质变化，只成立了一个委员会研究此事。该委员会直到de Blasio任期最后一周才提出改革方案。

当时，纽约市还在应对一宗仍未结束的诉讼。由开发商、民权团体和房主组成的联盟Tax Equity Now New York，也就是TENNY，主张现行体系违宪。TENNY认为，市府本可以通过行政手段减少不平等，却一直没有这样做。该联盟尤其指出，纽约市的评估做法经常让一些最昂贵的房产被严重低估，进而少缴税，其中包括曼哈顿Billionaire’s Row上的豪华公寓。

前市长Eric Adams去年也试图推动改革，但据New York Focus报道，他始终找不到愿意在州层面牵头的议员。他那版方案范围很窄，而且根本不包括出租楼。

今年早些时候，预算主管Sherif Soliman表示，Mamdani政府会以de Blasio委员会的建议为基础制定改革计划。可那份2021年蓝图主要还是在处理不同类型房主之间的税负差异，也就是独栋住宅、共管公寓和合作公寓之间的公平问题，对真正减轻出租楼负担的内容并不多。

原因之一，是de Blasio当年给委员会设了前提：任何方案都不能减少房产税总收入。

委员会成员、也是纽约新学院纽约市事务中心经济学家的James Parrott说：“如果你要给出租房降房产税，怎么补上那部分收入？我们当时没有现成答案。”

Thompson认为，Mamdani的政治联盟主要来自以租客为主的社区，这给重塑税制带来了新机会。Parrott则说，他过去一直以为，房产税改革只能由一位几乎不受政治掣肘的跛脚鸭市长来做，直到Mamdani出现。

预算环境并不友好

就算政治意愿存在，财政环境也谈不上合适。Mamdani正在想办法填上54亿美元预算缺口，他依法必须把这个洞补上，而下一财年7月1日就开始。

预算监督机构Citizens Budget Commission研究副总裁Ana Champeny说：“通常认为，房产税改革最可能发生在经济强劲、收入快速增长的时候。这样你才有机会把改革和减税结合起来。我们现在显然不是那个阶段。”

任何全面改革都需要州长和州议会广泛支持。Mamdani已经在推动给纽约最富人群加税这件事上向奥尔巴尼提出了另一项大要求。尽管他与更中间派的州长Kathy Hochul关系不错，但Hochul至今仍对这项提议保持抵触。作为施压手段，Mamdani曾威胁说，如果州里不批准向富人加税，他就对所有人提高房产税来填补市府财政缺口，但他后来似乎已经退回去了。

另一个悬而未决的问题是，出租楼的房产税真的能有多少传导给租客，尤其是市场价租房的租客。de Blasio委员会当年为此召开了专家小组，但最终没有得到关于租客实际承担比例的明确结论。

这也让改革更难推进，因为它很难给政客带来立竿见影的回报，却要面对一个极其棘手的问题。

与此同时，正准备面对租金冻结的租金稳定房东们说，现状正在把他们的楼宇推向亏损。租金冻结需要由租金指导委员会批准。这个九人小组如今大多由Mamdani任命。该委员会的年度程序上周已经启动，预计将在6月作出最终投票。

布鲁克林房东、Small Property Owners of New York副主席Lincoln Eccles说，他在Crown Heights的14户楼大部分都属于租金稳定房源，而房产税就是压在账面上的一大项成本。

Eccles说：“现在根本没钱维护这栋楼。屋顶漏雨，锅炉也坏了，问题一个接一个，政府还在继续挤压我们。”