Un congelamiento del alquiler, casi a tiro

Tres meses después de empezar su mandato, Mamdani parece en buena posición para sacar adelante una congelación del alquiler para unos 2 millones de inquilinos que viven en viviendas con renta estabilizada. La votación clave está prevista para junio. Hasta aquí, todo bien para la retórica de campaña. El problema es que, en lo que respecta a la reforma del sistema del impuesto sobre la propiedad, apenas hay señales de avance real.

Ese impuesto es la mayor fuente de ingresos de la ciudad y, al mismo tiempo, uno de los mayores costes que soportan los propietarios de viviendas residenciales, que llevan meses advirtiendo de que están al borde del hundimiento financiero.

“Era mucha retórica de campaña”, dijo Jay Martin, vicepresidente ejecutivo de la New York Apartment Association, un grupo de propietarios. “La realidad cuando llegas al cargo es muy distinta”.

Una reforma con consenso raro, pero sin solución fácil

Lo llamativo es que hay bastante acuerdo, y no solo dentro del sector inmobiliario, en que el sistema necesita una reforma profunda. Propietarios, defensores de inquilinos, expertos presupuestarios, grupos de derechos civiles, demócratas de izquierdas e incluso republicanos alineados con Trump coinciden, en líneas generales, en que el marco actual está roto. Muchos sostienen además que perpetúa desigualdades raciales.

Incluso los inquilinos, que representan dos tercios de los residentes de Nueva York, entienden que los altos costes del impuesto sobre la propiedad acaban repercutiendo en sus alquileres, según un nuevo informe de la Community Service Society, un grupo progresista de investigación que apoya tanto la congelación del alquiler como la reforma fiscal.

Esos inquilinos, en buena medida, fueron quienes impulsaron la victoria de Mamdani en un escenario político que suele inclinarse más hacia propietarios con mayor poder económico. Muy democrático todo, hasta que llega la parte de pagar la factura.

El gran obstáculo es bastante simple de enunciar y bastante desagradable de resolver: bajar los impuestos a un grupo político implica subirlos a otro, o reducir la recaudación total en pleno agujero presupuestario de 5.400 millones de dólares. Y la desigualdad concreta que Mamdani dice querer corregir, aliviar la carga fiscal de los edificios de apartamentos, que pagan tipos mucho más altos que otras viviendas, es de las más difíciles de ajustar.

La pregunta obvia es a quién se trasladaría esa carga. ¿A los propietarios? ¿A los edificios comerciales? ¿A las compañías de servicios públicos? La respuesta, de momento, sigue en la categoría de “ya veremos”.

“Es de esas cosas en las que, cuando pulsas un botón, se encienden otros dos”, dijo el senador estatal demócrata Andrew Gounardes, que representa parte de Brooklyn y apoya la reforma.

City Hall promete una reforma, Albany aún no ve el papel

Desde el Ayuntamiento aseguran que están comprometidos con una revisión del sistema, que necesitaría la aprobación de Albany. Sin embargo, todavía no han compartido el texto de ningún proyecto de ley con los legisladores estatales. Su única promesa pública es que lo harán “pronto”.

El portavoz del alcalde, Joe Calvello, dijo en un comunicado que “el sistema del impuesto sobre la propiedad no solo está anticuado, sino que está profundamente roto y es profundamente injusto”.

“Durante demasiado tiempo ha trasladado la carga a las familias trabajadoras y a los inquilinos mientras protegía a intereses arraigados”, añadió.

Y continuó: “Por eso nuestra administración trabajará estrechamente con nuestros aliados para impulsar un paquete integral de reformas que por fin entregue un sistema justo y transparente, uno que trate a inquilinos y propietarios con la dignidad y la equidad que merecen”.

Un sistema hecho para otro mercado

Las implicaciones van mucho más allá de los edificios con renta estabilizada que podrían beneficiarse de una congelación del alquiler. El sistema actual también encarece, y complica, la promoción de nuevas viviendas de alquiler.

La ciudad sufre una escasez de vivienda colosal, visible en una tasa de vacantes de solo el 1,4 %. Según algunas estimaciones, Nueva York necesitaría hasta 500.000 viviendas nuevas en la próxima década para cubrir la demanda.

Según una encuesta del Lincoln Institute of Land Policy, Nueva York tiene una de las mayores disparidades del país entre el impuesto que pagan las viviendas ocupadas por sus propietarios y el que recae sobre los edificios de apartamentos. Eso significa que propiedades con valores de mercado y precios de venta parecidos terminan con facturas fiscales radicalmente distintas.

Un ejemplo especialmente revelador procede del sur de Brooklyn.

Un edificio de alquiler de 42 viviendas en Bay Ridge y una mansión de seis dormitorios en la cercana Dyker Heights se vendieron en los últimos años por una cifra muy parecida: 3,2 millones de dólares, según un informe de 2025 de la Community Service Society. Las dos propiedades ocupan, además, una superficie de terreno más o menos similar.

La ciudad también les asignó valores de mercado parecidos a través de su Departamento de Finanzas: 2,9 millones para el edificio de apartamentos y 2,4 millones para la mansión. Pero la factura fiscal del edificio, de 150.700 dólares, fue más de seis veces superior a la de la mansión.

El sistema actual, que data de 1981, fue concebido para un mercado inmobiliario radicalmente distinto del que existe hoy. Tras la crisis fiscal de los años 70, los propietarios huían de la ciudad, los condominios eran mucho menos comunes y todavía no había surgido la escasez de vivienda alimentada por el crecimiento demográfico de décadas posteriores.

“Se diseñó para una época completamente distinta”, dijo Iziah Thompson, analista sénior de políticas de CSS. “Obviamente no está hecho para un lugar con una crisis de vivienda y una crisis de asequibilidad”.

Intentos anteriores: mucha intención, poco resultado

El exalcalde Bill de Blasio prometió reformar el anticuado sistema cuando se presentó a las elecciones de 2013. Pero avanzó poco más allá de crear una comisión para estudiar el asunto. Las propuestas de esa comisión llegaron durante la última semana de mandato de de Blasio.

Todo esto ocurrió mientras la ciudad libraba una demanda, aún en curso, presentada por una coalición de promotores, grupos de derechos civiles y propietarios llamada Tax Equity Now New York, que sostiene que el sistema es inconstitucional. La coalición argumenta que la ciudad puede tomar medidas administrativas para reducir las desigualdades, pero no lo ha hecho. En concreto, dice que las prácticas de tasación municipal suelen contribuir a que algunas de las propiedades más caras de la ciudad, como los condominios de Billionaire’s Row en Manhattan, estén infravaloradas y, por tanto, soporten una tributación demasiado baja.

El año pasado, el exalcalde Eric Adams hizo un intento bastante tibio de reformar el sistema, pero no logró encontrar a ningún legislador estatal dispuesto a patrocinar la iniciativa, según New York Focus. Su propuesta era muy limitada y no incluía los edificios de alquiler.

A principios de este año, el director presupuestario Sherif Soliman dijo que la administración Mamdani elaboraría un plan de reforma a partir de las recomendaciones de la comisión de de Blasio. Pero aquel plan de 2021 se centraba sobre todo en corregir desigualdades entre distintas clases de propietarios, viviendas de una a tres familias, condominios y cooperativas, y apenas planteaba medidas que redujeran de forma significativa la carga de los edificios de alquiler.

Parte de la razón era que de Blasio impuso a su comisión la condición de que ninguna solución propuesta redujera la recaudación total del impuesto sobre la propiedad.

“Si vas a bajar los impuestos a las propiedades de alquiler, ¿cómo vas a compensar esos ingresos? No teníamos una solución preparada para eso”, dijo James Parrott, miembro de la comisión de de Blasio y economista del Center for New York City Affairs de The New School.

Thompson sostiene que la coalición política de Mamdani, construida a través de barrios con mayoría de inquilinos, abre nuevas posibilidades para replantear el sistema en beneficio de los arrendatarios. Parrott, por su parte, reconoce que durante mucho tiempo pensó que una reforma fiscal de este tipo solo podría aprobarse con un alcalde en su último tramo de mandato, ya sin demasiadas consideraciones políticas. Hasta que apareció Mamdani, claro.

Un contexto presupuestario poco amigable, por decirlo suave

Aunque exista voluntad política, el contexto fiscal es especialmente malo. Mamdani sigue intentando localizar suficientes ahorros para tapar un agujero de 5.400 millones de dólares que está obligado legalmente a cerrar, con el próximo ejercicio fiscal previsto para el 1 de julio.

“Lo que suele decirse es que el momento más probable para una reforma del impuesto sobre la propiedad es cuando la economía va bien y los ingresos crecen con fuerza, porque entonces puedes combinar la reforma con una reducción fiscal”, explicó Ana Champeny, vicepresidenta de investigación de la Citizens Budget Commission, una organización de control presupuestario. “Ahora mismo no estamos en ese punto”.

Cualquier reforma de gran alcance exigiría un consenso político amplio, porque necesitaría la aprobación del gobernador y de la Legislatura estatal. Mamdani ya está pidiendo otra cosa grande a Albany: subir los impuestos a los neoyorquinos más ricos. Pese a la buena relación de trabajo que mantiene con la gobernadora Kathy Hochul, una demócrata más moderada, ella ha rechazado por ahora esa propuesta.

Como medida de presión, el alcalde amenazó con subir los impuestos sobre la propiedad a todo el mundo para cubrir el agujero presupuestario de la ciudad si no conseguía subidas fiscales para los más ricos, aunque parece haber abandonado esa idea.

La pregunta incómoda: ¿llega la rebaja a los inquilinos?

Sigue sin estar claro hasta qué punto una reducción del impuesto sobre la propiedad para los edificios de alquiler se trasladaría a los inquilinos, sobre todo a los que viven en viviendas a precio de mercado. La comisión de de Blasio intentó aclararlo mediante paneles de expertos, pero el testimonio que recabó no aportó pruebas concluyentes sobre cuánto del impuesto acaban soportando los inquilinos.

Eso añade otra capa de dificultad a cualquier intento de aliviar la carga sobre las propiedades de alquiler: no hay una recompensa inmediata para los políticos que decidan meterse en un asunto extremadamente incómodo.

Mientras tanto, los propietarios de viviendas con renta estabilizada que ya se preparan para la congelación del alquiler aseguran que el statu quo está dejando cada vez más inmuebles en números rojos. La congelación tendría que ser aprobada por el Rent Guidelines Board, un panel de nueve miembros que ahora está compuesto en su mayoría por nombramientos de Mamdani. El proceso anual comenzó la semana pasada y la votación definitiva está prevista para junio.

Lincoln Eccles, propietario en Brooklyn y vicepresidente del grupo Small Property Owners of New York, dice que su factura del impuesto sobre la propiedad es uno de los costes que hunden su edificio de 14 viviendas en Crown Heights, en su mayoría con renta estabilizada.

“No hay suficiente dinero ahora para mantener el edificio”, dijo Eccles. “El tejado tiene fugas, se estropeó la caldera, es una cosa tras otra y el gobierno nos está apretando”.