Un odore che non promette nulla di buono

La prima impressione è stata l'odore: mattone umido, muffa e candeggina. Nel seminterrato di un duplex anni 20 a est di Detroit, l'acqua stagnava e c'erano escrementi di roditori. Il residente Cornell Dorris, che vive lì da quasi dieci anni, racconta che ogni volta che piove l'acqua scende in cantina. I rilevatori di fumo mancavano, la vasca non aveva acqua calda. Dorris lava i piatti sopra il lavabo, e convive con topi e scoiattoli.

La promessa di RealT

Quasi quattro anni fa l'edificio è stato acquistato da una startup chiamata RealToken, nota anche come RealT. L'idea era semplice: rappresentare una proprietà con migliaia di token crypto venduti a quote accessibili, così che piccoli investitori sparsi nel mondo potessero possedere una frazione di case e ricevere una parte degli affitti.

Il modello prometteva rendimenti interessanti e la possibilità di guadagnare dall'aumento del valore degli immobili. RealT è cresciuta molto: circa 500 edifici a Detroit e altre centinaia in decine di città delle Americhe, con un portafoglio complessivo dichiarato intorno ai 150 milioni di dollari. Secondo comunicazioni dell'azienda, oltre 16.000 persone da 150 paesi avevano comprato token RealT. I residenti negli Stati Uniti non potevano investire per motivi regolatori.

Quando la realtà entra in gioco

Il piano sembrava funzionare fino a che gestione, controllo e manutenzione non si sono rivelati più complicati di un contratto smart. In estate la città di Detroit ha citato in giudizio RealT e i suoi fondatori, imputando centinaia di violazioni legate al degrado degli immobili. Molte case sono state dichiarate non idonee all'abitazione dagli ispettori comunali.

I problemi segnalati dai residenti includono finestre rotte, riscaldamento guasto, infiltrazioni, topi, e in almeno un caso incendi e palazzine abbandonate. Alcune proprietà risultavano vuote ma ancora indicate come affittate sul sito.

Perché è successo

  • Espansione rapida: RealT ha tokenizzato decine di immobili in poco tempo, specialmente a Detroit, cercando opportunità in quartieri a basso costo.
  • Gestione esternalizzata: molte responsabilità operative sono state delegate a società o persone locali. Non sempre la due diligence è stata solida.
  • Operatori con problemi: un collaboratore che aiutava a trovare e ristrutturare immobili aveva precedenti penali legati a frodi.
  • Contenziosi e scontri: RealT e alcuni appaltatori si sono citati a vicenda, con accuse di lavori fatturati ma non eseguiti e contrasti sulle responsabilità.

I fratelli dietro il progetto

RealT è stata fondata dai fratelli canadesi Rémy e Jean-Marc Jacobson. Hanno esperienza nel settore immobiliare e nel mondo crypto: prima hanno fatto mining di bitcoin e poi hanno provato a unire i due mondi. Loro si definiscono liberali sul piano economico e credono nella riduzione dell'intervento pubblico.

Secondo i fratelli, il modello includeva fondi per manutenzione e una struttura pensata per mantenere gli immobili occupati, perché solo così gli investitori avrebbero avuto ritorni. Dall'altra parte, le autorità cittadine sostengono che il modello generava rendimenti anche grazie a una scarsa manutenzione degli immobili.

Cosa hanno vissuto gli inquilini

Racconti diretti dalla città mostrano situazioni difficili: tetti danneggiati, finestre rotte, muffa, impianti non funzionanti e paura notturna per possibili intrusioni. Alcuni inquilini hanno detto di trattenere l'affitto per spingere i proprietari a fare riparazioni.

In un caso un edificio tokenizzato ha preso fuoco in marzo, lasciando i locali bruciati e non riaperti. In altre situazioni gruppi locali avrebbero preso il controllo di un edificio degradato e affittato gli appartamenti come se fossero il proprietario.

La reazione della città e il processo

La procura comunale ha avviato un'indagine e gli ispettori hanno riscontrato molte violazioni. Il governo della città ha depositato una causa civile contro RealT, i fondatori e oltre 160 LLC collegate, accusandoli di disturbo pubblico, inosservanza del regolamento edilizio e mancati pagamenti di tasse e multe. In centinaia di casi le proprietà non avevano il certificato di conformità necessario per essere abitate.

Un giudice ha emesso un ordine temporaneo che vieta a RealT di riscuotere gli affitti o di sfrattare gli inquilini fino a che le case non siano riportate a norma. L'ordine è stato poi modificato per consentire lo sfratto degli inquilini morosi.

La gestione dopo le critiche

I fratelli hanno creato una società locale, New Detroit Property Management, e hanno nominato Salvatore Palazzolo come vicepresidente per occuparsi delle proprietà. Palazzolo ha fatto ristrutturazioni su decine di case e ha ottenuto certificati di conformità per alcune di esse. Ha spiegato che sistemare gli immobili richiede tempo e risorse e che i controlli comunali hanno spesso distratto le squadre di lavoro.

Tuttavia, non tutte le crisi si sono risolte. RealT ha anche citato alcuni collaboratori in giudizio accusandoli di frode o lavori mai eseguiti; i collaboratori hanno risposto con controdenunce.

Investitori e trasparenza

Molti investitori esteri si erano appassionati al modello: quote piccole, entrate passive e la sensazione di possedere un pezzo di mercato immobiliare senza banca. Ma con l'escalation dei problemi, numerosi detentori di token si sono detti preoccupati. Le comunicazioni sono passate molto via Telegram, dove i fondatori hanno cercato di rassicurare e discutere le mosse aziendali.

Tra le mosse contestate, RealT ha annunciato l’intenzione di vendere molte proprietà per «ottimizzare i rendimenti». Per finanziare le ristrutturazioni necessarie alla vendita, la società ha sospeso temporaneamente le distribuzioni degli affitti agli investitori. Molti hanno visto la decisione come controversa, dato che i token rappresentano diritti su rendimenti che improvvisamente non venivano più pagati.

Operazioni sospette e strategie alternative

La città ha rilevato anche transazioni strane: in almeno un caso una proprietà è stata presentata come venduta a una società che risulta collegata agli stessi fondatori. I Jacobson hanno risposto che talune operazioni sono strumenti amministrativi per facilitare vendite a compratori esteri.

Parallelamente, RealT ha iniziato a offrire token per progetti in pre-costruzione in paesi come la Colombia e Panama. L'idea è di finanziare la costruzione con token, ma molte di queste offerte restano invendute.

Cosa succede adesso

La battaglia legale a Detroit procede e un processo importante era previsto per maggio. RealT affronta anche altre controversie finanziarie in altre città e la sfida principale rimane operativa: riuscire a gestire centinaia di edifici, garantire manutenzione e rispettare le normative locali senza perdere la fiducia degli investitori.

Conclusione

Il caso RealT mostra che trasformare immobili in token può sembrare una soluzione elegante sulla carta. Nella pratica, quando la proprietà diventa un prodotto distribuito globalmente, la parte noiosa ma essenziale della gestione immobiliare resta fondamentale: controllare gli edifici, pagare le tasse, risolvere guasti e assicurare sicurezza agli inquilini. Senza questo, la tecnologia non basta a mantenere in piedi un mercato sostenibile.

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