L'odeur était la première chose qui m'a frappé : briques humides, eau stagnante, mousse, javellisant. Je descendais un escalier en bois vers le sous-sol d'un duplex des années 1920 à l'est de Detroit. Devant moi, Cornell Dorris, locataire depuis presque dix ans, m'indiquait une flaque noire qui occupait tout le sol. « Chaque fois qu'il pleut, l'eau descend », m'a-t-il dit. Les détecteurs de fumée manquaient, la baignoire n'avait pas d'eau chaude, et des rongeurs partageaient l'espace avec les habitants.

La promesse : tokeniser l'immobilier

La société RealToken, connue sous le nom RealT, avait une idée simple et séduisante. Représenter une propriété par des milliers de tokens cryptos à petit prix, et verser aux détenteurs une part du loyer. Investir 50 dollars ici, 100 dollars là, toucher un revenu passif, et profiter de la hausse éventuelle des prix. Pour beaucoup, c'était la version 2.0 du REIT, mais accessible à l'international et sans banque.

Les chiffres montaient vite. RealT a acquis environ 500 bâtiments à Detroit et environ 200 propriétés dans plus de 40 autres villes des Amériques, pour un portefeuille évalué à environ 150 millions de dollars. D'après la société, 16 000 personnes de 150 pays ont acheté des tokens RealT. Pour les investisseurs, l'idée était simple : posséder une part minime d'un bien réel sans passer par un prêt classique.

La réalité : maisons physiques, problèmes physiques

Le modèle numérique a heurté la matérialité des maisons et des habitants. À Detroit, à mesure que RealT grandissait, des problèmes concrets ont surgi. La ville a engagé une procédure judiciaire contre RealT et ses fondateurs, alléguant des centaines de violations liées à la détérioration et à l'insalubrité des immeubles. Des inspecteurs ont trouvé des biens déclarés impropres à la vie, sans détecteurs de fumée fonctionnels ni conformité aux normes.

Exemples sur le terrain

  • Cornell Dorris vit dans un duplex avec sous-sol inondé, rats et absence d'eau chaude.
  • Un immeuble tokenisé sur Cadieux Road a vu ses détecteurs de fumée et issues de secours non opérationnels, puis a subi un incendie en mars 2025.
  • Plusieurs maisons visitées par des journalistes étaient en mauvais état, parfois occupées, parfois vides alors qu'elles figuraient comme « louées » sur le site.

Les fondateurs et leur histoire

RealT a été fondée par deux frères, Rémy et Jean-Marc Jacobson, Canadiens, qui se décrivent comme libertariens et adeptes des marchés libres. Ils ont commencé dans l'immobilier traditionnel, se sont plongés dans le bitcoin dans les années 2010, puis ont lancé RealT autour de 2019, après avoir testé la tokenisation d'une première maison à Detroit, 9943 Marlowe.

La première vente a été lente. Mais après quelques mois, les tokens de cette maison se sont vendus et l'intérêt a augmenté, en particulier via des communautés en ligne et des groupes Telegram. En 2020, RealT a tokenisé près de 50 propriétés, surtout à Detroit.

Des partenaires douteux et des erreurs de gestion

Pour acheter et rénover rapidement des lots de maisons, RealT a collaboré avec des professionnels locaux. L'un d'eux, Shawn Reed, a mis en place des deals et des rénovations, mais son passé judiciaire et des accusations de mauvaise gestion ont fini par compliquer la relation. Reed et RealT se sont retrouvés en procès, chacun accusant l'autre.

Par ailleurs, un autre coup dur est intervenu en Floride, où une propriété commerciale liée aux frères a été saisie par une banque après un défaut de paiement et une dette de 10,4 millions de dollars. Chicago a également infligé des amendes pour défauts de conformité. Ces épisodes montrent que la croissance rapide a parfois dépassé la capacité opérationnelle.

La ville de Detroit passe à l'offensive

En 2025, la ville a compilé des centaines de violations constatées sur les propriétés liées à RealT et a engagé une action civile. Le dossier avance sur la base d'inspections qui ont trouvé des milliers de manquements, et la plainte indique que 408 propriétés n'avaient pas le « certificat de conformité » les autorisant à être habitées.

Un juge a imposé une injonction temporaire empêchant RealT de percevoir les loyers ou d'expulser les locataires pour ces biens, jusqu'à ce qu'ils soient remis aux normes. L'ordre a ensuite été assoupli pour permettre l'expulsion des locataires qui ne paient pas.

Tensions avec les investisseurs

Les investisseurs, souvent étrangers et peu familiers avec la gestion immobilière locale, ont été pris au dépourvu. Sur Telegram, les fondateurs ont communiqué régulièrement pour rassurer. Ils ont aussi annoncé des ventes de propriétés et des opérations qui ont parfois paru opaques. Un exemple : la vente annoncée d'un immeuble à un acheteur dénommé East Coast Servicing LLC, signé par Rémy Jacobson et enregistré à la même adresse que RealT. Plus tard, la vente a été présentée comme annulée.

Des documents de 2023 montrent aussi que RealT aurait pris des hypothèques totalisant 950 000 dollars sur deux biens de Chicago après les avoir tokenisés. Certains investisseurs ont estimé que cela exposait les tokens à un risque de reprise par les prêteurs. Les Jacobsons ont expliqué que ces hypothèques étaient des arrangements avec les vendeurs et qu'elles ont été remboursées. Des spécialistes du secteur trouvent l'opération pour le moins surprenante.

Gestion locale et tentative de redressement

Face aux critiques, les frères ont créé une structure de gestion locale, New Detroit Property Management, et nommé Salvatore Palazzolo à la tête des opérations. Palazzolo affirme avoir rénové plusieurs dizaines de maisons et obtenu des certificats de conformité pour une partie d'entre elles. Il soutient que la remise aux normes prend du temps et que l'équipe travaille à rendre les logements sûrs et abordables.

Cependant, les problèmes persistent. Certains logements rénovés auraient été occupés par des personnes se faisant passer pour propriétaires, et la vérification d'occupation a été rendue difficile par l'encadrement judiciaire et les dispositifs d'entiercement.

Conséquences et suite

  • La ville de Detroit poursuit RealT en justice ; le procès était programmé pour mai.
  • Des investisseurs se disent trahis et ont arrêté d'acheter des tokens tant que la situation n'est pas clarifiée.
  • RealT explore d'autres marchés, en proposant des tokens pour des projets de préconstruction en Colombie et au Panama, mais de nombreux tokens restent invendus.

Ce que ça dit du modèle

La cause principale ne tient pas au concept technique. Tokeniser une propriété est faisable. Le problème apparaît à l'étape suivante : la gestion effective des biens réels. Louer, rénover, payer les taxes, assurer la sécurité des locataires, prévenir l'abandon, tout cela demande une organisation locale fiable et des contrôles stricts.

À Detroit, la promesse d'ouvrir l'immobilier aux petits investisseurs a heurté la réalité du terrain. Pour que ce modèle fonctionne, il faut plus que des contrats numériques et des promesses marketing. Il faut des équipes de gestion solides, de la transparence, et des mécanismes pour protéger les locataires et les investisseurs.

En bref

  • RealT a démocratisé l'accès aux parts de biens immobiliers via des tokens et a attiré des milliers d'investisseurs à l'international.
  • La croissance rapide a été suivie par des problèmes de gestion, des infractions au code du logement, et des plaintes locales à Detroit et ailleurs.
  • La société et ses fondateurs contestent certaines allégations, mais la remise en état des biens et la confiance des investisseurs restent des chantiers ouverts.

Les idées technologiques qui modernisent un marché peuvent bien fonctionner en laboratoire. Dans la vraie vie, quand il s'agit d'habitations et de personnes qui y vivent, il faut aussi du sérieux opérationnel. Les tokens ne réparent pas les toits.